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            非法小廣告專項治理行動工作方案的通知

            7月5日,市政府辦公廳發出《非法小廣告專項治理行動工作方案的通知》要求依法嚴格治理房產銷售、租賃類非法小廣告。非法小廣告到底藏著什么樣的利益鏈條?記者進行了調查。

             

            虛假信息欺瞞客戶

             

            可樂’工號。如果您打電話給售樓處,一定要提我工號,這樣才可以為我累計積分,才有收入。發單員“可樂”懇切地對記者說。

             

            出了6號地鐵線,西行至向陽北路與管莊路交匯處,可以看到路邊有很多散發賣房小廣告的人員,腳下也不時會踩到被行人丟棄的小廣告。

             

            19歲的可樂”高中畢業后就來到北京發小廣告謀生,可能從未意識到手中的這些小廣告對購房人有什么危害。

             

            103.9交通臺每天都會提醒駕駛員很多次,某某路口呈現了發小廣告的現象。其實對交通安全的危害,只是小廣告危害的一小局部,小廣告上的虛假信息的引誘和欺騙,才是最大的危害。

             

            深圳廣告公司早在2010年,搜狐網和103.9廣播對近4000網民進行的調查結果顯示:公路甚至高速公路、人行街道兩旁、公交車站、地鐵站、大型超市周圍等地最容易出現售房小廣告。

             

            對這些房產小廣告的高發地區,7月24日,記者開始逐個實地觀察。

             

            記者按一份小廣告撥打通州某樓盤的電話后,銷售人員先稱該項目“一切都合法,一切都正規”暗示開發商很有背景,可以解決業主的各種問題,如雖然項目不是學區房,但“小區周圍的小學都可以上,開發商會幫你搞定。

             

            然而,經過一番調查,記者發現,該項目的土地性質是科研用地,屬產業園立項,因此不能給購房人辦產權證。沒有房本,只有一個大房本,不能分割成小房本。銷售人員也承認這點。

             

            事實上,該項目連預售資格都沒有,所謂的購房合同其實是租20年送30年”租賃合同,一種變相的小產權房。

             

            而目前的小廣告中,有很多都是為這類小產權房或不能合法銷售的項目進行推廣的

             

            多數為快銷小項目

             

            一些定位比較高端的項目,多半不會選擇小廣告這種方式,以免自貶身價、影響形象。不過,一位開發商介紹,發小廣告的絕不只是外地項目、小產權房或者一些很爛的項目,正規的大開發商用小廣告的并不少見,但只限于一些無需建立品牌、只求快速銷售的不限購小項目。

             

            調查中,記者先后拿到20個項目的小廣告,對其中一半以上的售樓處進行了現場了解。其中,不限購的項目有17個,可以確定是正規項目的逾越半數。

             

            這20個項目中有13個以4080平方米的小戶型為主打,如位于通州的某項目主推的便是5070平方米的雙層LOFT戶型。

             

            當然,也有品牌開發商的70年產權項目會采用小廣告,如通州的某項目就在地鐵站門口發小廣告招攬顧客。

             

            此外,雖然政策嚴格限制小廣告,有些項目還是會變著法地“頂風作案”如某項目雖然受到相關部門的處分,但該項目還是派人在地鐵站、其它項目售樓處等地發放小廣告或帶領顧客去他售樓處。

             

            開發商跟風攢人氣

             

            其實,做小廣告也是不得已,一位開發商說,哪怕某種廣告效果并不好,甚至很差,但只要競爭對手做了就得做。這也是很多品牌開發商不得不做小廣告的原因。有時候這是無奈,明知非法,還要跟進,不然客戶就可能從你售樓處前被拉走。

             

            小廣告的另一個生存空間是由于房地產市場自身的不規范,北京的房地產市場上有一些小產權房、不太正規的項目以及一些外地的形形色色性質明朗的項目,這部分項目較難通過正規渠道進行廣告宣傳,于是短信和傳單廣告就成為其主要的傳達方式。另一位業內人士告訴記者。

             

            值得注意的房地產小廣告存在原因中,也還包括之前缺乏的政策上對其源頭的對位管理,而從7月5號開始的專項治理,不只僅強調了對現象的整治,還首次提出了對其廣告主開發商的問責和處理辦法,這種治標且治本的做法,恐怕才是降服小廣告的最佳選擇。

             

            小廣告利益鏈內幕

             

            內幕 出問題誰來負責?

             

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            業界頗有名氣的某地產公司被業內人士稱為房產小廣告的鼻祖,其最大的發明”開創了全包銷售”代理模式。

             

            目前,小廣告的很大一部分是由這種“全包銷售”代理公司組織派發,開發商隱身其后,不直接出面。這些銷售代理公司可以分為兩種,一種是大型的更多的則是小型的

             

            一般來說,小型代理公司很難承攬下整個樓盤的銷售業務,更多的工作是轉包”大型代理公司一些不方便出面的業務,如雇人發放小廣告、群發短信等。萬一受到處分,也會把責任擔下來,為開發商或大型代理公司當“替罪羊”

             

            內幕 小廣告怎樣收費?

             

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            小廣告業務一般不單獨收費,都是打包在銷售代理公司的整體代理業務里。

             

            記者以某項目負責人身份,詢問了多家發放小廣告的公司,得到答案都是不接單一的小廣告發放,除非您有項目讓我代理,代理費用是35個點。

             

            一位發小廣告的公司員工告訴記者,公司之所以選擇小廣告這種推廣方式,主要是利息低、見效快。但這種方式也要和其他營銷方式組合,所以很少有正規公司只靠小廣告做營銷的

             

            內幕 發單員待遇如何?

             

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            發小廣告的團隊并非散兵游勇,有著相對完善的內部管理體系和激勵機制。如在團隊內形成競爭機制,依照積分升職的方式,激勵底層發單員“進取”成為更高級的銷售人員。

             

             

            據一位發單員介紹,公司對他獎勵性積分標準是按宣傳單上的工號”為準,客戶打進一個電話,發單員積6分,直接帶客戶到售樓處積10分。一個銷售階段結束后,根據積分多少進行升職獎勵。一般要積夠1000多分,才干晉升為項目銷售。

             

            同時,發單員的待遇也差異較多,比較正規的小廣告團隊中,發單員的收入一般有三個部分,一個是底薪,一個是按電話回訪量給的每日獎金,最后是成交提成。其中,如果通過發單員的小廣告成交一套房子,其自己可獲得大約總房款千分之二到四的提成。而相對松散的團體中,沒有底薪,主要根據電話回訪量給付幾十元的日薪,但同樣有提成。

             

            就這樣,利益安慰、晉升機制加上小廣告自身見效快的特點,構成了小廣告屢斬不斷的產業鏈。

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